Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

30 juli 2021

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer. Een strategische ontwikkeling, die goed is voor de stad en bijdraagt aan diverse doelen. Het te bereiken financiële projectresultaat moet op zijn minst neutraal en het liefst positief zijn.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsassen;
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020 (nog vast te stellen door de raad)
• Verkoopovereenkomst Portiersloge en voorterrein – maart 2021

Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. Opmerkingen worden nu verwerkt tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied.  

Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen, de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont, Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de verkoop van het voorterrein (maart 2021). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiele koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar.  

Voor de kavels op het achter-terrein hebben zich 4 potentiële kopers gemeld. Eén van de potentiele kopers heeft een plan al verder uitgewerkt en heeft binnenkort het voorlopig ontwerp klaar. Met deze koper wordt nu ook een contractoverleg opgestart. Een tweede potentiele koper heeft een bidbook met een omschrijving van de plannen gemaakt, en daar wordt binnenkort ambtelijk over gesproken.

Op het terrein zijn naast ontsluitingswegen en parkeerplaatsen nog een aantal uit te geven gronden, die deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Er is een stedenbouwkundige uitwerking in voorbereiding om de exacte uitgeefbare gronden te definiëren. Deze uitwerking dient als basis voor de aanleg van de infrastructuur en de beeldkwaliteit van de bebouwing op het terrein.

De huidige verouderde parkeerplaats wordt verplaatst naar het achterterrein (start in de tweede helft 2021). De huidige inrit aan de Zutphenseweg wordt verplaatst in verband met de bouw van het X-gebouw. Vervanging riolering en aanleg IT-riool.

Het voorterrein en de portiersloge zijn recent verkocht aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. 1618Vastgoed heeft inmiddels de omgevingsvergunning ontvangen. Bouwrijpmaken in de tweede helft 2021. Start bouw is begin 2022.

Met tijdelijke gebruikers worden gebruiksovereenkomsten gesloten. De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.  

House2Start gaat voor het eind van 2021 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.

Op koers

Inhoudelijk vormt de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor die ontwikkeling. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Behoeft aandacht

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €0,16 miljoen (per 1-1-2021) is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.  

De kosten voor het noodzakelijke civiele werk worden hoger in verband met de noodzaak om rioolwerkzaamheden te doen (met berging en infiltratie), door onverwachte verontreinigingen in de deklaag en in geringe mate door de oplopende materiaalkosten. In verband hiermee moet voor de gehele GREX-periode het totaalbudget voor civiele werken verhoogd worden. Hiermee stijgt het tekort van €0,16 miljoen naar €0,25 miljoen.

Omdat de kavel Vila Kakelbont (Fittershuisje) gereserveerd wordt voor een eventuele ontsluitingsweg is een risicoreservering gedaan voor de te derven grondopbrengsten. De grondoverdracht en ontvangst grondopbrengst van het voorterrein (X-gebouw en portiersloge) wordt nu inde tweede helft  2021 voorzien, op het moment van onherroepelijke omgevingsvergunning.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Zie boven

Nee

Nee

Nee

Behoeft aandacht

Er zijn geen risico's die ten laste van het gemeentelijk weerstandvermogen komen. Zoals aangegeven is er een risico voor mogelijk gederfde grondopbrengst vanwege reservering kavel Fittershuisje voor mogelijke ontsluitingsweg achter S/park langs.

Op koers

De GREX loopt tot 2022. In 2021 zal een herijking van het stedenbouwkundig beeld en het ontwikkelperspectief voor het gebied worden opgesteld.

In de grondexploitatie wordt uitgegaan van verkoop van de kavel aan de voorzijde, een kavel naast het ketelhuis en de portiersloge. De koopovereenkomst voor de kavel aan de voorzijde en de portiersloge (renovatieplicht) is in maart 2021 ondertekend.

Daarnaast resteren uit te geven bedrijfskavels op het achtergelegen terrein aan de zijde van S/Park. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat deze in drie jaar vanaf 2020, nadat er meer duidelijkheid is over de ontsluitingsstructuur, worden uitgegeven. Op het terrein is nog een bewoonde dienstwoning en achtergelegen bedrijfskavel, verkoop hiervan wordt voorzien in het laatste jaar van de GREX 2022.

Nee

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiele kopers en tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein.